 |
|
|
|
|
| Mieszkania z rynku wtórnego w stanie deweloperskim. |
|
|
|
|
|
Procedury prawne i administracyjne
Zakup nieruchomości
Zakup nieruchomości nie jest tak
łatwy jak zakup pieczywa w pobliskiej piekarni. Jest to jeden z najbardziej
złożonych zakupów. Wymaga nie tylko umiejętności negocjacyjnych ale również
wiedzy prawnej, administracyjnej, budowlanej, geologicznej, podatkowej i tych
rodzajów nauk, które dotyczą każdego z rodzajów nieruchomości. Jednak można
określić pewne czynności, które muszą być dokonane w każdym z rodzajów
nieruchomości. Poniżej możesz znaleźć wyjaśnione wszystkie te czynności
administracyjne, jakie musisz wykonać podczas inwestowania w nieruchomości.
Informacje te powinny Ci umożliwić szybsze wykonanie tych czynności, przez co
zaoszczędzisz czas i będziesz mógł skupić się na tych istotnych decyzjach
inwestycyjnych.
Księga wieczysta
Nosząc się z
zamiarem zainwestowania w nieruchomość, warto w pierwszej kolejności sprawdzić
jej księgę wieczystą. Możesz tego dokonać w sądzie rejonowym lub odpowiednio w
Urzędzie Powiatowym. Księgi Wieczyste możesz sprawdzić, gdyż rejestr ksiąg jest
jawny, dostępny dla zainteresowanych. Każda nieruchomość powinna posiadać KW. W
przypadku jej braku, należy zbadać zbiór dokumentów znajdujących się w Sądzie
Rejonowym. W każdej księdze wieczystej znajdują się 4 działy. W dziale I
znajdziesz oznaczenie nieruchomości i jej rodzaj. Dział II zawiera informacje o
właścicielu nieruchomości. Kolejny dział to informacje o obciążeniach
nieruchomości (np. służebność). W dziale IV znajdziesz informacje o hipotece:
czy jest obciążona, ewentualnie na jaką wysokość i w jakim
banku.
Plan zagospodarowania przestrzennego
Plan
zagospodarowania przestrzennego to kolejny dokument, który powinieneś
przestudiować, a przynajmniej przyjrzeć się tej części, która dotyczy obszaru,
gdzie chcesz inwestować. Przy pomocy tegoż planu gmina realizuje politykę
gospodarki przestrzennej i jest to przepis gminny. Plan ten jest aktem prawnym
gminy i również zawiera strategię rozwoju gminy. Dokument ten jest sporządzany
przez zarząd gminy. Okres sporządzenia takiego planu trwa około dwóch lat.
Przygotowanie planu to również proces kosztowny. Warto wiedzieć, że niewiele
gmin posiada plany zagospodarowania przestrzennego, a jeśli posiada, to zwykle
dotyczy niewielkiego rejony gminu. Stan taki nie pozwala skutecznie planować
inwestycji, gdyż w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego decyzje
urzędników są trudne do przewidzenia.
Studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
Jeśli gmina nie
posiada planu zagospodarowania przestrzennego, kolejnym krokiem, jaki możesz
uczynić, jest zbadanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy. Studium to z mocy ustawy nie jest przepisem gminnym i nie
stanowi podstawy do wydawania decyzji administracyjnych (np. pozwolenie na
budowę). Studium jest uchwalane przez radę gminy. Dokument ten uzyskuje rangę
tzw. „aktu kierownictwa wewnętrznego”, obligując gminę do realizowania
określonej w studium polityki przestrzennej. Studium jest tworzone dla całego
obszaru gminy. Dodatkowo nie stanowi ono podstawy do wydawania decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wybór nieruchomości, której
gmina ma sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego ma duży wpływ na
dalszy proces inwestycyjny. Nieruchomość, która jest w obszarze objętym takim
planem, łatwiej dostanie pozwolenie na budowę. Gdy takiego planu nie ma,
potrzebne jest uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu. W
przypadku, gdy nieruchomość znajduje się na obszarze, do którego jest
sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego, inwestor może starać się już o
pozwolenie na budowę bez dodatkowych formalności. Mogą trwać nawet kilka
miesięcy, a i tak trudno o pewność, że wnioski będą rozpatrzone pozytywnie.
Postępowanie w gminie może trwać bardzo długo (nawet do roku), gdy nie ma planu
zagospodarowania przestrzennego.
Przed rozpoczęciem procesu budowlanego
powinieneś postarać się o wszystkie pozwolenia i decyzje, które są niezbędne aby
działać. Poniżej znajdziesz opis dokumentów i decyzji, o jakie trzeba się
postarać przed rozpoczęciem budowy. Nie wszystkie prace budowlane będą wymagały
tych samych pozwoleń.
Decyzja o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu
Decyzja o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu dotyczy zmiany zagospodarowania terenu i planowanej
zabudowy na nieruchomości. Decyzja ta jest niezbędna przy pracach budowlanych,
które wymagają pozwolenia na budowę. Ważne jest to, że inwestor nie musi być
właścicielem terenu i nie musi nawet znać właściciela, by złożyć wniosek o
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzję wydaje wójt,
burmistrz lub prezydent. Decyzja ta jest wydawana w przypadku braku planu
zagospodarowania przestrzennego.
Na czym mogą polegać problemy z
otrzymanie takiej decyzji? Bywa tak, że przepisy mówią o ciągłości zabudowy. W
tym wypadku urzędnicy sami rozstrzygają, czy wydadzą decyzję, czy też nie.
Ciągłość linii zabudowy wiąże się z nakazem, aby któraś z działek sąsiednich
posiadała tego typu zabudowę jaką chce inwestor wybudować. Bierze się pod uwagę
tutaj takie czynniki jak: linia zabudowy, forma architektoniczna, funkcja,
gabaryty, cechy i wskaźników kształtowania zabudowy . To wszystko dotyczy
sąsiedniej działki z dojazdem z tej samej drogi publicznej.
Działka
powinna mieć swobodny dostęp do uzbrojenia (gaz, prąd, kanalizacja
wodno-ściekowa). To ważny warunek, jaki trzeba jeszcze spełnić, aby uzyskać
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oprócz tego grunt winien
być odrolniony.
Nieruchomości są to części powierzchni
ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale z
gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów
szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
własności.
Definicja nieruchomości uregulowana została w przepisach kodeksu cywilnego w
art. 46 § 1 z 1964 r. |
Dokumenty, które trzeba załączyć do wniosku o
pozwolenie na budowę:
– oświadczenie złożone pod rygorem
odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością dla
celów budowlanych;
– wypis i wyrys z planu zagospodarowania
przestrzennego dla terenu objętego wnioskiem o wydanie pozwolenie na
budowę;
– wyrys z mapy ewidencji gruntów obrazujący położenie działek
objętych zamierzeniem inwestycyjnym oraz działek sąsiadujących;
– wypis z
rejestrów gruntów dotyczący działek sąsiadujących z działkami objętymi
zamierzeniem inwestycyjnym;
– projekt budowlany wraz wymaganymi opiniami,
uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami
szczególnymi, wykonany z art. 33 (organy administracji publicznej obowiązane są
załatwić sprawy bez żadnej zwłoki) ustawy – prawo budowlane oraz wg
rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 roku w sprawie
szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego – w 4
egzemplarzach;
projekt budowlany powinien zawierać:
– wykonany na
mapie geodezyjnej projekt zagospodarowania działki lub terenu; zaznaczone muszą
być takie elementy jak: granice działki, układ projektowanych i istniejących
projektów, sieci uzbrojenia terenu, układ komunikacyjny (drogi), także układ
zieleni;
– projekt architektoniczno – budowlany, w którym zawarte są takie
elementy przyszłych budynków i budowli jak funkcje, z czego mają być wykonane,
formę, konstrukcje, rozwiązania techniczne i charakterystykę energetyczną i
ekologiczną;
– zapewnienie dostaw ( w zależności od potrzeb inwestora)
energii, wody, gazu, ciepła, odbioru ścieków od przedsiębiorstw, które świadczą
te usługi; ważne są także warunki przyłączenia do tychże sieci;
– badania
geologiczno – inżynierskie i geotechniczne warunki posadowienia obiektu;
–
dokumenty poświadczające posiadanie przez projektów wymaganych prawem uprawnień
budowlanych.
Przy wydawaniu pozwolenia na budowę gmina bierze również
pod uwagę interesy sąsiadów. W procesie tym biorą uczestniczą również
właściciele, użytkownicy wieczyści jak również zarządcy nieruchomości, „które
znajdują się w oddziaływaniu obiektu” inwestycyjnego.
W przypadku, gdy
przedmiot inwestycji nie wymaga pozwolenia na budowę, należy przed rozpoczęciem
zgłosić chęć budowy do urzędu gminy. Należy to uczynić, gdyż inaczej można
ponieść surowe konsekwencje. Poniżej znajdują się wyliczone prace budowlane,
które nie wymagają pozwolenia na budowę.
W prawie budowlanym znajdziesz czynności, które nie wymagają pozwolenia na
budowę:
1) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i
uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki
siedliskowej:
a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do
35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
b) płyt do
składowania obornika,
c) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o
pojemności do 25 m3,
d) naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności
do 30 m3 i wysokości nie większej niż 4,50 m,
e) suszarni kontenerowych o
powierzchni zabudowy do 21 m2,
2) wolno stojących budynków gospodarczych,
wiat i altan o powierzchni zabudowy do 10 m2, przy czym łączna liczba tych
obiektów nie może przekraczać jeden na każde 500 m2 powierzchni działki, a
powierzchnia działki nie może być mniejsza niż 500 m2;
3) indywidualnych
przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę,
4)
altan i obiektów gospodarczych na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych
o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i do 35 m2 poza granicami miast oraz
wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich,
5)
wiat przystankowych i peronowych,
6) budynków gospodarczych o powierzchni
zabudowy do 20 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii
kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa i
będących we władaniu zarządu kolei,
7) wolno stojących kabin
telefonicznych,
8) parkometrów z własnym zasilaniem,
9) boisk
szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do
rekreacji;
10) miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10
stanowisk włącznie,
11) zatok parkingowych na drogach wojewódzkich,
powiatowych i gminnych,
12) tymczasowych obiektów budowlanych,
niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia
w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust.
1, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy
określonego w zgłoszeniu; zwolnienie to nie dotyczy obiektów, które mogą
znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów o ochronie
środowiska,
13) gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy
do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych
wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu
Państwa;
14) obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o
wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza rzekami żeglownymi oraz poza obszarem
parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich
otulin,
15) przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30
m2,
16) pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od
korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, służących do:
a) cumowania
niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty,
b) uprawiania
wędkarstwa,
c) rekreacji,
17) opasek brzegowych oraz innych
sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów rzek i potoków
górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych,
niestanowiących konstrukcji oporowych;
18) pochylni przeznaczonych dla
osób niepełnosprawnych,
19) instalacji zbiornikowych na gaz płynny z
pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania
instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
20)
przyłączy do budynków: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych,
gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych,
21) urządzeń pomiarowych, wraz
z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby
hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej:
a)
posterunków: wodowskazowych, meteorologicznych, opadowych oraz wód
podziemnych,
b) punktów: obserwacyjnych stanów wód podziemnych oraz
monitoringu jakości wód podziemnych,
c) piezometrów obserwacyjnych i
obudowanych źródeł,
22) obiektów małej architektury,
23)
ogrodzeń,
24) obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie
realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie
barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach
geologicznych i pomiarach geodezyjnych,
25) tymczasowych obiektów
budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących
jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten
cel,
26) znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza
obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody.
Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych
polegających na:
1) remoncie istniejących obiektów budowlanych,
z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków, jeżeli nie obejmuje on
zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych, z
zastrzeżeniem pkt 2, albo zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej
lub powodzią,
2) remoncie instalacji gazowych w lokalach mieszkalnych
oraz remoncie instalacji gazu płynnego w budynkach mieszkalnych
jednorodzinnych,
3) przebudowie i remoncie przyłączy do budynku:
elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i
telekomunikacyjnych,
4) dociepleniu:
a) ścian budynków o wysokości do
12 m,
b) dachów budynków;
5) utwardzeniu powierzchni gruntu na
działkach budowlanych,
6) instalowaniu i remoncie tablic i urządzeń
reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza
obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym,
7) remoncie
pomostów, o których mowa w ust. 1 pkt 16,
8) remoncie obiektów regulacji
rzek,
9) wykonywaniu i remoncie urządzeń melioracji wodnych
szczegółowych, z wyjątkiem:
a) ziemnych stawów hodowlanych,
b) urządzeń
melioracji wodnych szczegółowych usytuowanych w granicach parków narodowych,
rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin,
10)
wykonywaniu i remoncie ujęć wód śródlądowych powierzchniowych o wydajności
poniżej 50 m3/h oraz obudowy ujęć wód podziemnych,
11) przebudowie i
remoncie sieci telekomunikacyjnych, elektroenergetycznych, wodociągowych,
kanalizacyjnych i cieplnych prowadzonych po dotychczasowych trasach,
12)
przebudowie i remoncie dróg, torów i urządzeń kolejowych,
13) wykonywaniu
podczyszczeniowych robót czerpalnych polegających na usunięciu spłyceń dna,
powstałych w czasie użytkowania basenów i kanałów portowych oraz torów wodnych,
w stosunku do głębokości technicznych (eksploatacyjnych) i nachyleń skarp
podwodnych akwenu, objętych uprzednio uzyskanym pozwoleniem wodnoprawnym i
pozwoleniem na wykonywanie robót czerpalnych,
14) instalowaniu krat na
obiektach budowlanych,
15) instalowaniu urządzeń na obiektach
budowlanych.
Jeśli budowa nie wymaga zezwolenia a tylko zgłoszenia
odpowiedniemu organowi, pamiętaj, że zgłoszenie takie powinno zawierać rodzaj i
sposób wykonania robót budowlanych. Ważne również, by zaznaczyć termin
rozpoczęcia inwestycji. Dodatkowo trzeba dołączyć oświadczenie, takie jak przy
pozwoleniu na budowę o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Prawo dysponowania odnosi się do trzech sytuacji: gdy jest się właścicielem,
użytkownikiem wieczystym i również najemcą. Najemca może być zgłaszającym jeśli
to prawo wynika z umowy najmu. Specyfika robót budowlanych może wymagać
dodatkowych rysunków, szkiców, pozwoleń, uzgodnień.
Od dnia zgłoszenia
zamiaru podjęcia robót budowlanych do dnia rozpoczęcia tych prac, musi upłynąć
30 dni. Termin rozpoczęcia robót budowlanych jest ważny, gdyż musi być
poprzedzony jakie mają upłynąć od chwili zgłoszenia zamiaru podjęć robót
budowlanych. Jeśli gmina nie odpowie na zgłoszenie w tym okresie, to możemy
przystąpić do prac budowlanych. Jak przy pozwoleniu na budowę, tak i w tym
przypadku, po upływie terminu 30 dni, rozpoczęcie robót winno nastąpić w okresie
2 lat. Gmina ma ten czas na ewentualne wniesienie sprzeciwu. Oto powody, dla
których gmina mogłaby wnieść sprzeciw co do zgłoszonych robót:
•
planowane roboty budowlane zaliczają się do katalogu prac, które wymagają
pozwolenia na budowę,
• zakres prac jest nie zgodny z planem zagospodarowania
przestrzennego,
• budynki i budowle mają negatywny wpływ na środowisko
naturalne lub stanowią zagrożenie dla ludzi.
Prawo Budowlane mówi
zatem o wymogu zgłoszenia właściwemu organowi budowy:
1) budowy,
o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3 i pkt 5-21,
2) wykonywania robót
budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1-13,
3) budowy ogrodzeń
od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz
ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m i wykonywania robót budowlanych polegających
na instalowaniu:
a) krat w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych,
użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do
rejestru zabytków,
b) urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach
budowlanych,
4) budowy obiektów małej architektury w miejscach
publicznych. |
|
|
|
tel.