http://www.e-expert.orgPorównując oferty i decydując się na konkretny wybór warto skorzystać z usług E-experta. E-expert jest niezależnym pośrednikiem, współpracującym z wieloma bankami, instytucjami finansowymi i firmami ubezpieczeniowymi, czy biurami nieruchomości. Nasza praca polega na zawieraniu lub pośredniczeniu przy zawieraniu umów w imieniu lub na rzecz klienta.Sat, 02 Feb 2008 21:29:05 GMThttp://www.e-expert.org/warsaw_properties_mortgage_property_search/warsaw_properties/warsaw_properties_meeting.jpghttp://www.e-expert.org/expert_Warszawa.htmlhttp://www.e-expert.orgNasz zespół to wysokiej klasy specjaliści w dziedzinie finansów, nieruchomości oraz inwestycji współpracujących z nami na stałe bądź na pojedyncze specyficzne zlecenia. Cechy pod kątem, których dobieramy naszych współpracowników to: Wysoki poziom wiedzy merytorycznej Zapał do rozwiązywania złożonych problemów naszych klientów Ciągła chęć do podnoszenia kwalifikacji Wysoki poziom profesjonalizmu Najlepsze oferty Porównując oferty i decydując się na konkretny wybór warto skorzystać z usług E-experta. E-expert jest niezależnym pośrednikiem, współpracującym z wieloma bankami, instytucjami finansowymi i firmami ubezpieczeniowymi, czy biurami nieruchomości. Nasza praca polega na zawieraniu lub pośredniczeniu przy zawieraniu umów w imieniu lub na rzecz klienta. Kompleksowe doradztwo E-expert to profesjonalny doradca, z usług którego korzystajaśrednie i duże przedsiębiorstwa, jak i małe firmy oraz osoby prywatne. Nasza porada przyda sie zarowno w przypadku poszukiwania kredytu na mieszkanie, jak i ubezpieczenia na życie. Działamy na rzecz klienta i jesteśmy obiektywni E-expert wskazując i omawiając kilka ofert, kieruje sie wylacznie potrzebami swojego klienta. Z tego względu polegając na opinii e-expert możemy dokonać lepszego wyboru. Porównując oferty i decydując się na konkretny wybór warto skorzystać z usług E-experta. FeedSpring - http://feedspring.com/Sat, 23 Feb 2008 16:33:48 GMThttp://blogs.law.harvard.edu/tech/rsshttp://www.e-expert.org Jest już gotowe i podpisane przez ministra infrastruktury rozporządzenie w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. – Jeszcze w tym tygodniu powinno zostać opublikowane w Dzienniku Ustaw, a wejdzie w życie z dniem publikacji – wyjaśnił Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury. Od początku roku obowiązują nowe zasady nadawania uprawnień zawodowych dla zarządców i pośredników w handlu nieruchomościami. Nie trzeba już zdawać egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną, żeby otrzymać licencję zawodową. Pod warunkiem jednak, że spełnia się wymogi z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rozporządzenie dotyczy trzech grup zawodowych: zarządców, pośredników oraz rzeczoznawców. Określa ono zasady przeprowadzania praktyk zawodowych, a konkretnie ich program, organizację, warunki odbywania oraz sposób dokumentowania odbycia. Reguluje także przeprowadzanie postępowania kwalifikacyjnego w sprawie nadawania licencji. Praktyka zawodowa – zgodnie z rozporządzeniem – będzie trwała minimum sześć miesięcy. Musi obejmować co najmniej 200 godzin. Zadania będą różne dla różnych grup. Pośrednik będzie musiał m.in. sporządzić opis transakcji, a zarządca – plan zarządzania nieruchomością. Przebieg praktyki ma być dokumentowany w specjalnym dzienniku. Po zakończeniu praktyki jej organizator sprawdzi praktyczne przygotowanie do zawodu. Przeprowadzi rozmowę z kandydatem, wykorzystując w tym celu sporządzony przez niego opis transakcji albo plan zarządzania nieruchomością. Następnie sporządzi protokół, który będzie integralną częścią dziennika praktyk. http://www.e-expert.org Sat, 24 Feb 2008 16:33:09 GMThttp://www.e-expert.orgRynek nieruchomości: spadek liczby nowo oddanych mieszkań Jak podaje Główny Urząd Statystyczny w miesiącu styczniu 2008 w odniesieniu do grudnia 2007 spadła liczba nowo oddanych mieszkań o ponad 30 procent. W miesiącu styczniu 2008 roku ukończono prawie 12,7 tysiąca lokali mieszkalnych. Miesięczny spadek liczby nowych mieszkań nie dotknął tylko budownictwa spółdzielczego. W porównaniu z końcówką ubiegłego roku spółdzielnie oddały do użytku o 4,2 proc. więcej lokali. Wzrost w skali roku (styczeń 2008/styczeń 2007) wyniósł 6,8 proc. O 29,7 proc. a w ujęciu miesięcznym zmniejszyła się ilość mieszkań powstałych w systemie budownictwa indywidualnego (w ujęciu rocznym odnotowano wzrost o 16,3 proc.), a o 29,4 proc. spadła liczba mieszkań budowanych na wynajem (w porównaniu ze styczniem 2007 nastąpił wzrost o 50,3 proc.). http://www.e-expert.orgSat, 24 Feb 2008 16:10:26 GMThttp://www.e-expert.orgSytuacja na rynkach finansowych jest od kilku miesięcy niepewna. Już w lipcu zeszłego roku nastąpiło załamanie na naszej giełdzie i co za tym idzie spadek wartości jednostek funduszów inwestycyjnych, większość inwestorów sądziła, że to tylko chwilowa korekta. I rzeczywiście, po krótkim załamaniu główne indeksy naszej giełdy ruszyły znowu w górę. Inwestorzy odetchnęli i oczekiwali dalszego stałego trendu wzrostowego. Niestety rzeczywistość okazała się bardziej brutalna. Po chwilowym wzroście, giełda i fundusze inwestycyjne od wielu tygodni wykazują ponownie tendencję spadkową. Nawet gdy na moment giełda, pod wpływem impulsów zewnętrznych, zanotuje jeden dzień na plusach, to już najczęściej w następnych dniach spadki z nawiązką niwelują krótkotrwałe korzyści. Wiele osób, które do tej pory lokowały swoje oszczędności w funduszach inwestycyjnych, przyzwyczaiło się wyłącznie do tego, że fundusze te od kilku lat dawały co najmniej kilkudziesięcioprocentowe zyski. Fundusze w pogoni za nowymi klientami jeszcze niedawno stosowały nieuczciwe chwyty reklamowe, podając wyłącznie ile zarobiły w przeszłości, nie uświadamiając często, że na funduszach można niestety także stracić, tak jak na giełdzie. Z taką właśnie sytuacją mamy obecnie do czynienia. Wiele osób nie wie co aktualnie robić, gdzie lokować swój kapitał. Wielu analityków twierdzi, że nadchodzi czas defensywnego inwestowania, gdyż prognozowany wzrost stóp procentowych przez najbliższy rok, przy niepewnej giełdzie , czyni na powrót atrakcyjnymi lokaty bankowe. Lokaty te jednak ze swej istoty dają pewny, lecz niewielki zysk, biorąc pod uwagę rosnącą inflację. Jakie więc są alternatywy dla odważniejszych. Wydaje się, że nadchodzi bardzo dobry czas na inwestowanie w nieruchomości. Po pierwsze, w tak trudnym okresie zyskują na dodatkowej atrakcyjności podstawowe cechy fizyczne nieruchomości : stałość w miejscu, trwałość, różnorodność. Po drugie, rynek nieruchomości po ostatnim boomie, od kilku miesięcy wkroczył w fazę zdecydowanej korekty cen w dół ( głównie mieszkań). Przyczyna tego stanu rzeczy jest oczywista. Z tygodnia na tydzień rośnie podaż mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym, a popyt gwałtownie zmalał. Klienci zagraniczni, kupujący jeszcze niedawno hurtowe ilości mieszkań, licząc na dalszą zwyżkę ich cen, już wycofali się z zakupów w Polsce i przenieśli się na inne atrakcyjniejsze rynki. Banki zaostrzają procedury i podwyższają oprocentowanie kredytów hipotecznych ( także z powodu wzrastającej ceny pieniądza). Na placu boju pozostali więc tylko ci klienci, którzy kupują mieszkania na własne potrzeby. Jednak ich zdolność kredytowa zmalała, więc nie mogą zaakceptować wywindowanych uprzednio cen. To powoduje, że ceny mieszkań spadają. Oceniam, że przewaga podaży nad popytem potrwa na pewno do przyszłego roku, a może i dłużej. W takiej sytuacji rynkowej, kupujący to prawdziwy skarb. Zaczynają negocjować ceny i przebierać w ofertach. Oczywiście jest granica obniżek cen akceptowana przez właścicieli. Kupujący nie powinni zbyt optymistycznie poszukiwać tzw. okazji cenowych. Okazją jest dzisiaj przede wszystkim to, że jest w czym wybierać i pojawiają się na rynku ciekawe oferty których wcześniej nie było. Natomiast oferty atrakcyjne zawsze będą w cenie, bo jest ich po prostu mało. Tak więc nastaje czas na zakup ciekawych nieruchomości. Ci którzy wytrzymali nerwowo minione miesiące i nie dali się ponieść dyktatowi sprzedających, teraz otrzymają premię. Jeszcze raz okaże się, że inwestycja w nieruchomości dokonana w dobrym momencie, takim jak obecnie, to najlepszy sposób na zabezpieczenie swojego kapitału przed inflacją oraz możliwość uzyskiwania okresowych przychodów. W dłuższej perspektywie ceny nieruchomości zapewne znowu pójdą w górę. Kupując dzisiaj na pewno tylko zyskamy na ich wartości w przyszłości. Sat, 23 Feb 2008 16:07:51 GMThttp://www.e-expert.org/rsseexpertwarszawa.xmlTanie nabywanie nieruchomości – Artykuł został opublikowany w numerze 13/2005 dwutygodnika Krakowski Rynek Nieruchomości Jeżeli nigdy nie zdarzyło ci się w poszukiwaniu mieszkania, działki czy domu przeglądać ogłoszeń na tablicy sądowej lub ogłoszeń o licytacjach komorniczych w gazetach, może ominęła cię największa okazja twojego życia. Każdego roku w całej Polsce odbywa się kilkadziesiąt tysięcy licytacji nieruchomości prowadzonych przez komorników, syndyków upadłych przedsiębiorstw i spółdzielnie. Większość z licytowanych mieszkań, domów i działek zmieniających właściciela ma cenę dużo niższą od ich rynkowej wartości, a niektóre to prawdziwe cenowe okazje. Komornicy sprzedają nieruchomości w drodze licytacji. Cenę ustala biegły rzeczoznawca i jest ona tym niższa, im więcej wad ma nieruchomość, np. ciążą na niej obciążenia (użytkowania, służebności), a lokator-bankrut nie chce się wyprowadzić. Gdzie szukać -------------------------------------------------------------------------------- Aby zapoznać się z ofertą nieruchomości dostępnych do nabycia w drodze licytacji komorniczych, wystarczy śledzić obwieszczenia ukazujące się w prasie lokalnej oraz ogłoszenia umieszczane na tablicach ogłoszeń sądu i urzędu gminy, gdyż tam zgodnie z prawem komornik ma umieścić obwieszczenie co najmniej na dwa tygodnie przed terminem licytacji. Ogłoszenia o licytacjach komorniczych można znaleźć również w Internecie. Zamieszcza je wiele regionalnych portali internetowych, można je również znaleźć na stronach internetowych komorników. Ponadto pojawiły się wyspecjalizowane portale internetowe, które zamieszczają ogłoszenia o przetargach i licytacjach z całej Polski. Jeżeli już znajdziemy interesującą nas nieruchomość, z treści obwieszczenia oraz bezpośrednio od komornika dowiemy się, kiedy przed licytacją można oglądnąć nieruchomość oraz przejrzeć dokumentacje. Przygotowanie do licytacji -------------------------------------------------------------------------------- Aby sprzedać nieruchomość dłużnika, komornik najpierw musi przygotować niezbędną dokumentację i samą nieruchomość. W tym celu najpierw wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji. Następuje zajęcie nieruchomości, które powoduje, że rozporządzanie nieruchomością przez dłużnika lub jej obciążenie po zajęciu jest nieważne. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika chyba, że naruszy to prawidłowe sprawowanie zarządu, wówczas sąd ustanawia zarządcę. Komornik dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości i wzywa inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości, aby je zgłosiły. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły rzeczoznawca majątkowy. Po opisie i oszacowaniu zajęta nieruchomość może być sprzedana poprzez licytację publiczną. Termin licytacji można wyznaczyć po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania. Komornik ogłasza o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia: ? nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej; ? czas i miejsce licytacji; ? sumę oszacowania i cenę wywołania; ? wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, ? czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego; ? wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję; ? wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy oraz w lokalnym poczytnym dzienniku. Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób. Rękojmia -------------------------------------------------------------------------------- Aby można było wziąć udział w licytacji, należy złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Rękojmia ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży w przypadku wygrania licytacji, zaś pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie. Jeżeli licytujący nabędzie nieruchomość i w wyznaczonym terminie nie zapłaci ceny, traci rękojmię. Od nabywcy nie składającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. Licytacje -------------------------------------------------------------------------------- Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych: ? przedmiot przetargu, ? cenę wywołania, ? sumę rękojmi, ? termin uiszczenia ceny nabycia, ? ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia, prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia; ? wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu. Pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia. Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie (podbicie ceny) nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Jeżeli licytanci przestaną przebijać cenę, komornik – uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte – obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację i nie będący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Jeżeli natomiast przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza termin drugiej licytacji, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku. Skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia, zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu, który natychmiast ją rozstrzyga. Przybicie -------------------------------------------------------------------------------- Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień. W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje – jeżeli wykona warunki licytacyjne – prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, sąd wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nie przekraczający jednak miesiąca. Przysądzenie własności -------------------------------------------------------------------------------- Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowieniu o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności przez wpis w księdze wieczystej, jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności do nabywcy należą pożytki, jakie nieruchomość przynosi, a nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. Wygasają również wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest również podstawą do wykreślenia wszystkich hipotek obciążających nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Uproszczona egzekucja z nieruchomości -------------------------------------------------------------------------------- Uproszczone zasady egzekucji z nieruchomości stosuje się do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy. Wówczas jeżeli nieruchomość nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, komornik oferuje ją do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły trybu wyszukania nabywcy, tryb ten ustala sąd. Sprzedaż następuje wówczas po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. Podejmując czynności związane ze sprzedażą, komornik sporządza protokół, w którym wymienia nazwisko osoby przyjmującej ofertę nabycia nieruchomości, a także wpłaconą przez nią całą cenę nabycia; po czym niezwłocznie przedkłada protokół wraz z aktami sądowi, który wydaje postanowienie o przysądzeniu własności przenoszące własność na nabywcę. W razie wydania przez sąd postanowienia nakazującego ponowne przeprowadzenie sprzedaży lub podjęcie dalszych czynności według przepisów o egzekucji z nieruchomości, komornik niezwłocznie zwraca oferentowi kwotę wpłaconą przez niego na cenę nabycia. Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości. Podsumwanie -------------------------------------------------------------------------------- Nabywanie nieruchomości w drodze licytacji komorniczych umożliwia nabycie nieobciążonej już długami nieruchomości za stosunkowo niską cenę zwłaszcza, że w praktyce kwota oszacowania często jest dużo niższa w porównaniu do faktycznej wartości rynkowej, za jaką można sprzedać daną nieruchomość na wolnym rynku, co jeszcze bardziej zwiększa zysk. Nierzadko zdarza się, że nabywca sprzedaje nieruchomość po kilku miesiącach od licytacji, nawet z dwukrotnym przebiciem wylicytowanej ceny. Oprócz licytacji komorniczych na okazje można trafić również w spółdzielniach. Sporo mieszkań pochodzi tam z eksmisji nie płacących lokatorów. Warto też zainteresować się ofertami syndyków. Jednak tym, którzy zamierzają wziąć udział w licytacji, zalecam dużą ostrożność, gdyż często mało doświadczone osoby pod wpływem gorącej atmosfery i konieczności podejmowania szybkiej decyzji licytują powyżej własnych założeń, a nierzadko i możliwości. Sun, 04 Feb 2008 11:44:09 GMThttp://www.e-expert.orgW czasach wysokich stóp procentowych i niepewności na rynkach finansowych powinniśmy uważniej obserwować rosnące koszty kredytów. Oprocentowanie kredytu ma najważniejszy wpływ na wysokość odsetek płaconych w ratach kredytu i w efekcie na całkowity koszt kredytu. Zwykle określane jest one jako stawka bazowa np. WIBOR dla złotych, LIBOR dla np. franków szwajcarskich, do której dolicza się stałą marżę. I tak kolejno, już sam rodzaj stawki np. WIBOR 3-miesieczny może różnić się od 6-miesięcznego z uwagi na inną perspektywę prognostyczną. Marża kredytu. Często banki stosują obniżoną marże w okresie promocyjnym, np. w pierwszym roku umowy kredytowej, a nastęnie pózniejj jest ona podwyższana. Ubezpieczenie kredytu. Zwykle oprocentowanie na początku okresu kredytowania zostaje podwyższone o 0,5-1 proc. w skali rocznej. Wynika to z konieczności opłacenia ubezpieczenia pomostowego do chwili wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Opóźnienia takich wpisów w Warszawie sięgają 6-7 miesięcy. To dodatkowy koszt. Prowizje, opłaty i ... prowizje Klient składając wniosek kredytowy zwykle jest zapewniany o wyjątkowej atrakcyjności oferty. Przyjęcie wniosku bez prowizji, podwyższenie kwoty kredytu za darmo, wcześniejsza spłata za darmo. Takie informacje zostaną nam na pewno przekazane. Banki to jednak nie instytucje non profit i na czymś muszą oczywiście zarobić. W praktyce okazuje się, że atrakcyjna oferta jest i owszem, ale pod warunkiem, jeśli do kredytu skorzystamy z dodatkowych ofert . Warto dokładnie przeczytać umowę, aby nie złapać się w pułapkę przymusowej promocji. Wracając do pułapek prowizyjnych w samym kredycie, warto przede wszystkim zwracać uwagę na prowizje za udzielenie kredytu, która może diametralnie różnić się w zależności od kwoty kredytu, systemu spłaty i wybranego rodzaju oprocentowania. Trzeba więc pytać o prowizję dla konkretnego przypadku. Niewiele banków w swojej ofercie pozwala spłacać kredyt bez żadnych warunków dodatkowych. Zazwyczaj prowizja znika po kilku latach trwania umowy kredytowej. Kredyty walutowe droższe niż się wydaje. W ciągu ostatnich kilku lat kredyty walutowe, szczególnie we frankach szwajcarskich stały się swoistym antidotum na ciągle stosunkowo wysoko oprocentowane kredyty w złotych. W praktyce jednak okazuje się, że nie są one jednak aż tak tanie, jakby można było sądzić po poziomie oprocentowania podawanego przez banki. Kredytobiorcy wraz ze wzrostem rynkowych stóp procentowych (WIBOR, LIBOR) będą płacić wyższe odsetki. Zmienność na rynku walutowym powoduje, że niektórzy klienci mogą już stracić na początku, przy samej wypłacie kredytu. Kredyty złotowe mogą być bardziej bezpieczne, ale jak na razie jednak droższe. Kontrolowanie kosztów kredytu hipotecznego niestety wiąże się z dość niewdzięcznym zadaniem bardzo dokładnego sprawdzania tabeli prowizji i opłat banku przy dokonywaniu jakichkolwiek czynności związanych z kredytem. Co gorsze niestety, jeśli w umowie nie zostały określone prowizje i opłaty, to jesteśmy narażeni na podwyższenie kosztów spłaty. Lakoniczne stwierdzenie, że „pozostałe opłaty wg aktualnej tabeli prowizji i opłat” może okazać się przysłowiową puszką Pandory. W trakcie 20-30 lat trwania umowy kredytowej praktycznie wszystko może ulec zmianie. Warto więc wybierać oferty przejrzyste, w których parametry zawarte zostają w jak najszerszym zakresie w umowie. Warto pamiętać o kosztach nie tylko udzielenia kredytu, ale również kosztach administracyjnych. Z kalkulatorem w ręku tnależy przejrzęc dostępne oferty kredytów i dokładnie przeliczyć, co i gdzie się nam opłaca. Źródło: Bankier.pl , http://www.e-expert.orgSun, 04 Feb 2008 15:04:15 GMThttp://www.e-expert.orgWarszawski rynek apartamentów – szczególnie komfortowych mieszkań dla bardzo bogatych ludzi. Szybki rozwój gospodarki oraz coraz szybszy napływ kapitału zagranicznego pozwalają prognozować, że popyt na „mieszkania za miliony” nie tylko nie osłabnie, ale w przyszłości będzie rosnąć. Deweloperzy, budując mieszkania dla klientów z „najwyższej półki”, bardzo uważnie wybierają lokalizację. Musi to być teren bardzo blisko centrum, ale w rejonie spokojnym i zielonym (okolica Wisły, parków) i w pewnym oddaleniu od głównych ciągów komunikacyjnych. Budynki stawiane są z materiałów wysokiej jakości, szczególną uwagę zwraca się na izolację akustyczną mieszkań, stolarkę okienną, wykończenie klatek schodowych. Apartamenty mają najczęściej ponadstandardową wysokość, w cenie zazwyczaj otrzymuje się przynajmniej jedno miejsce postojowe w garażu podziemnym. Przestrzeń publiczna obok budynku często jest ogrodzona i przeznaczona tylko do użytku mieszkańców. W większych apartamentowcach standardem jest portiernia, przez którą można zamówić sprzątanie, pranie, jedzenie, a nawet opiekę dla dziecka. Stały monitoring w takich budynkach t nie tylko system kamer, ale i fizyczna ochrona i pracownicy portierni. Cena w takich lokalach zaczyna się już w okolicach 17 tys. zł za m kw. , choć szczególnie atrakcyjne inwestycje mogą być znacznie droższ. Do tych cen trzeba oczywiście doliczyć także koszty wykończenia i umeblowania. Oferta penthousów na rynku wtórnym jest znacznie węższa – najdroższe mieszkania znajdują się w ścisłym centrum, i jest ich niewiele. Niewątpliwą zaletą luksusowych mieszkań na rynku wtórnym jest fakt, że najczęściej są one także ładnie wykończone. Poprzedni właściciele zostawiają czasami nie tylko meble (kuchenne, łazienkowe, szafy wnękowe), ale nawet drogi specjaliztyczny sprzęt AGD. Nabywców zainteresowanych bardzo drogimi mieszkaniami nie brakuje i choć nie jest to jeszcze rynek bardzo głęboki, to działający na nim deweloperzy, czy pośrednicy E-Expert nie narzekają na brak Klientów. Dlaczego Klienci nie decydują się na kupno domów ? Głównymi argumentami, przemawiającymi za taką preferencją nabywców jest lokalizacja, komfort i bezpieczeństwo. Mieszkańcami penthous’ów są zazwyczaj osoby, które nie lubią się martwić o zabezpieczenia antywłamaniowe, koszenie trawy, doglądanie i usuwanie usterek technicznych i nieodłącznie wiążącym się z tym zmaganiem z różnego rodzaju specjalistami. Poza tym domy, oprócz nielicznych wyjątków, są zlokalizowane stosunkowo daleko od centrum i wymagają czasochłonnych dojazdów, szczególnie w zakorkowanej Warszawie. Ważna jest także infrastruktura społeczna – na osiedlach domków jednorodzinnych jest mało sklepów, trzeba dowozić dzieci do szkoły. Daleko jest do restauracji, centr handlowych i szkół. Nabywcy luksusowych apartamentów podkreślają także swobodę w aranżacji wnętrza. Apartamenty są więc doskonałą ofertą są więc dla ludzi dobrze sytuowanych, lubiących komfort i wysoki standard życia, którzy chcą mieszkać w prestiżowej lokalizacji blisko centrum. Nie ma wątpliwości, że istnieje w Polsce potrzeba luksusu, która jeszcze przez dziesiątki lat pozostanie niezaspokojona. http://www.e-expert.orgSun, 04 Feb 2008 10:38:27 GMThttp://www.e-expert.orgObowiązująca aktualnie znowelizowana wersja ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity w Dz.U. z 1996r. Nr 54. Poz. 245 z późniejszymi zmianami :1998-01-01 zm. Dz.U.97.140.939, 1999-01-01 zm. Dz.U.98.106.668, 2001-03-24 zm. Dz.U.01.16.166, 2002-10-27 zm. Dz.U.02.113.984) utrzymuje zasadę, że cudzoziemiec może nabyć nieruchomość położoną w Polsce po uzyskaniu na to zezwolenia działającego z upoważnienia Ministra Dyrektora Departamentu Zezwoleń i Koncesji Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Poniżej główne postanowienia tej ustawy: Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest przez Ministra Spraw Wewnętrznych, w drodze decyzji administracyjnej, za zgodą Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - również za zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest: 1) osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego, 2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą, 3) nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych, 4) osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki . W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy mają pozycję dominującą. Kodeksu spółek handlowych stosuje się odpowiednio. Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. /.../ Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane dalej "promesą". Promesa jest ważna 6 miesięcy od dnia wydania. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Bez przedstawienia zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych, a w przypadku ustanowienia w zezwoleniu specjalnych warunków - także dowodu z dokumentu urzędowego o ich spełnieniu, nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego. W okresie 10 lat od dnia wydania zezwolenia minister właściwy do spraw wewnętrznych dokonuje kontroli w zakresie przestrzegania warunków określonych w zezwoleniu. W przypadku stwierdzenia wykorzystania zezwolenia wbrew przepisom ustawy, minister właściwy do spraw wewnętrznych stwierdza nieważność decyzji o zezwoleniu. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształcenia spółki handlowej. Przepisów ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, w tym zakresie stosuje się prawo polskie. Jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu roku od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy. Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniami: 1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388), 2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od dnia uzyskania karty stałego pobytu, 3) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od uzyskania karty stałego pobytu, nieruchomości, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków, 4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat, 5) nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast. Pełny tekst tej ustawy oraz informacje dotyczące trybu załatwiania spraw o uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce można uzyskać pod adresem: Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji Departament Zezwoleń i Koncesji ul. Domaniewska 36 02-672 Warszawa tel. +48 22 845.19.38 fax +48 22 848.97.81 oraz na stronie internetowej: http://www.konsulat.be/www.mswia.gov.pl http://www.e-expert.orgSun, 03 Feb 2008 14:33:19 GMThttp://www.e-expert.orgInwestowanie w nieruchomości to jeden ze sposobów możliwości alokacji kapitułu, m.in. nabywanie udziałów w podmiotach gospodarczych i funduszach inwestycyjnych, papierów wartościowych, metali szlachetnych czy przedmiotów kolekcjonerskich. Inwestycje w nieruchomości dokonywane przez przedsiębiorstwo mogą mieć zarówno charakter konwencjonalny, jak i strategiczny, w zależności od zakresu i celu takiej inwestycji. W ujęciu klasyfikacyjnym inwestycje w nieruchomości są inwestycjami rzeczowymi z uwagi na specyfikę typową dla tej grupy: dużą kapitałochłonność, małą elastyczność, długotrwałe skutkowanie oraz względnie dużą złożoność wynikającą z faktu, iż projekty realizowane na rynku nieruchomości często uwzględniają cykl budowy wymagający zaangażowania specjalistycznych usług. Nieruchomość w porównaniu z innymi aktywami charakteryzuje się znaczną specyfiką, którą determinuje istotna liczba cech, wśród których można wyróżnić: ekonomiczne, instytucjonalno-prawne i fizyczne. Pierwsza cecha, pozwalająca na odróżnianie nieruchomości od innych dóbr, to jej charakter „nietransformowalny", czego przykładem jest grunt stanowiący integralny element nieruchomości. Grunty oraz budynki będące częściami składowymi nieruchomości charakteryzuje bardzo duże zróżnicowanie. Nieruchomości podobne, uwzględniając cechy fizyczne, nie mogą być jednakowe, ponieważ nie mają tego samego położenia geograficznego. Grunty rozróżnia się według ich przeznaczenia, wielkości, dostępności, formy czy zorientowania, natomiast budynki według jakości konstrukcji, wieku, stanu utrzymania, przestrzenności, lokalizacji i również przeznaczenia. W rezultacie, zróżnicowanie determinuje trudności w przeprowadzaniu porównań nieruchomości dla celów np. ich wyceny, biorąc pod uwagę określone, wyszczególnione wyżej atrybuty. Nieruchomość, w odróżnieniu od innych dóbr, jest zlokalizowana. Lokalizacja obejmuje ekonomiczne położenie oraz elementy fizycznej lokalizacji, które determinują możliwość użytkowania nieruchomości i w konsekwencji jej wartość. Lokalizacja stanowi najistotniejszą charakterystykę nieruchomości. Nieruchomość jest aktywem rzeczowym i trwałym będącym w posiadaniu właściciela indywidualnego lub wspólnoty. Z uwagi na jej długotrwały charakter posiadacz może uzyskiwać korzyści finansowe lub inne, niewymierne w długim okresie, traktując nieruchomość jako dobro konsumpcyjne mające pewną wartość użytkową lub jako dobro inwestycyjne, mające zdolność generowania regularnych wpływów w czasie. Długotrwały charakter nieruchomości stanowi często motywację dla inwestora chcącego długoterminowo inwestować posiadane kapitały. Inwestycje w nieruchomości z natury są inwestycjami długoterminowymi, obarczonymi stosunkowo niewielkim poziomem ryzyka, co wynika z długotrwałości budynków, niezniszczalności gruntów oraz uwarunkowań prawnych, w szczególności podatkowych, zachęcających indywidualnych oraz instytucjonalnych inwestorów do alokacji środków w te aktywa. W ciągu ostatnich siedmiu lat inwestowanie na rynku nieruchomości było traktowane prawie tak, jak grę na giełdzie, dokonywano inwestycji krótkoterminowych, mających przynieść wysokie zyski, obarczonych jednak wysokim ryzykiem. Podejście inwestorów zmienia się. Według analityków przy lokowaniu kapitału w nieruchomości będzie inwestować się długoterminowo, nie tylko po to, by uzyskiwać spektakularne zyski, ale by mieć relatywnie wysoką szansę uzyskania umiarkowanego zysku w dłuższym okresie i bezpiecznej alokacji kapitału. Co w dzisiejszej sytuacji można by polecić inwestorom? Jak zawsze w momencie, gdy na rynku następuje stabilizacja cen, a nawet lekkie spadki, wygłaszanie rekomendacji dla całego sektora staje się bardzo ryzykowne. Należy bardziej uważnie przyglądać się konkretnym przedsięwzięciom, zwracając uwagę na ich jakość, szanse długoterminowego wzrostu wartości, ryzyko związane z inwestycją, możliwość pojawienia się w pobliżu projektów konkurencyjnych lub niekorzystnych zmian. Słowem – wracamy do podstaw, odchodząc od filozofii „hit and run”, do której zdążyliśmy się już przyzwyczaić. Szczególnie uważnie warto śledzić działania rządowe, zmierzające do implementacji programów rewitalizacji zdegradowanych centrów miast. Działania rewitalizacyjne mają na celu przekształcenie zniszczonych rejonów miast w dzielnice idealnie łączące funkcje mieszkalne, rekreacyjno-kulturalne oraz miejsca pracy. Inwestując w nieruchomości w obszarach, które zostaną objęte takim programem, można spodziewać się wsparcia ze strony sektora publicznego, a wzrost wartości nieruchomości może być wyraźnie szybszy niż przeciętnie w danym mieście. Według doradców E-Expert inwestowanie w nieruchomości jest wciąż opłacalne. Dobrą inwestycją może być nabywanie nieruchomości w dużych miastach Polski, gdzie ceny wciaż będą rosły. Może już nie w tak szybkim tempie jak w ciągu ostatnich 3 lat, ale wzrost cen będzie się dalej utrzymywał. Uwaga ta dotyczy szczególnie miast o charakterze turystycznym bądź przemysłowym, gdzie powstaje najwięcej miejsc pracy. Kupowanie działek nadal jest najbardziej opłacalne, gdyż w stosunkowo krótkim okresie ich ceny bardzo szybko wzrastają. Należy jednak zwracać uwagę na prawidłową wycenę gruntu. Doradcy E-expert często otrzymują oferty sprzedaży nieruchomości gruntowych po zawyżonych cenach. Popyt nadal jednak przewyższa podaż działek w największych miastach Polski. W Europie warto zainwestować w krajach, które niedawno przystąpiły do Unii Europejskiej: np. w Bułgarii. Oba te państwa przeżywają w tym momencie boom gospodarczy - na rynku nieruchomości również. Ceny mieszkań bardzo szybko rosną, a popyt na nie jest wyjątkowo duży. Podsumowując, w dalszym ciągu istnieje możliwość osiągnięcia wysokiej stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Od nas zależy, w co zainwestujemy nasz kapitał, z którego w późniejszym okresie będziemy czerpać profity. Pozostaje tylko życzyć Państwu trafnych wyborów inwestycyjnych w 2008 roku. http://www.e-expert.org Sun, 03 Feb 2008 14:12:06 GMThttp://www.e-expert.orgWartość rynkowa nieruchomości - pojęcie prawne używane przez organy zajmujące się obrotem nieruchomościami. Według założeń wartość rynkowa nieruchomości ma odwzorowywać cenę konkretnej nieruchomości, możliwą do uzyskania na konkretnie oznaczonym (co do czasu i miejsca) rynku. Z natury rzeczy urzędowo ustalona "wartość rynkowa nieruchomości" jest tylko pewnym przybliżeniem, o ile nawet nie fikcją. Sądy i organy administracji ustalają wartość rynkową nieruchomości na podstawie dowodów z opinii biegłych, zwanych rzeczoznawcami majątkowymi. Najważniejsza definicja wartości rynkowej nieruchomości jest zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz.U. z 2000 Nr 46, poz. 543 z późniejszymi zmianami): "Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy." Z kolei "Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych", uchwalone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w standardzie II tak definiują wartość rynkową: "1.1. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, nie działają w sytuacji przymusowej, upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku." Inaczej definiują wartość rynkową rzeczy (w tym nieruchomości) przepisy prawa finansowego, szczególnie prawa podatkowego: art. 8 pkt 3 ustawy z 28 lipca 1993 o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity w Dz.U. z 1997 Nr 16, poz. 89 z późniejszymi zmianami) określa wartość rynkową następująco: "Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego." podobne określenie wartości rynkowej są zawarte w ustawie z 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych i w ustawie z 15 lutego 1992 o podatku dochodowym od osób prawnych. Art. 19 ust. 2 tej pierwszej ustawy zawiera następującą definicję: "Wartość rynkową nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia zawarcia umowy sprzedaży." źródło: pl.wikipedia.org, http://www.e-expert.org Sun, 03 Feb 2008 13:57:01 GMTPostepowanie kwalifikacyjne po 31 grudnia 2007 r. Licencje pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości dla kandydatów z kursem specjalistycznym. Sytuacja prawna kandydatów ze średnim lub wyższym wykształceniem i ukończonym kursem specjalistycznym w kontekście postępowań kwalifikacyjnych po 31 grudnia 2007 r. oraz zmianie § 31 Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami ... Stosownie do przepisów zawartych w art. 13 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw w brzmieniu nadanym przepisem ustawy z dnia 6 grudnia 2006 r. zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 249, poz. 1827) osoby z wykształceniem średnim mogą ubiegać się o nadanie licencji zawodowej odpowiednio w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami, pod warunkiem ukończenia kursu specjalistycznego, którego program został uzgodniony z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, oraz jeżeli złożą wniosek o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego do dnia 31 grudnia 2007 r., zaś w przypadku osób z wykształceniem wyższym ukończenie ww. kursu, uznaje się za spełnienie warunku ukończenia studiów podyplomowych, o ile złożą wniosek o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego do dnia 31 grudnia 2007 r. Jednakże również zgodnie z treścią art. 9 ust 1 ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz 1218), który wszedł w życie z dniem 1 stycznia 2008 r., osoby, o których mowa w art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. mogą otrzymać licencje zawodowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli do dnia 31 grudnia 2008 r. przejdą z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w trybie przepisów obowiązujących do dnia 1 stycznia 2008 r. Tym samym osoby z wykształceniem średnim, jak i także osoby z wykształceniem wyższym, które ukończyły kurs specjalistyczny, którego program został uzgodniony z ministrem właściwym ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej zostały zobowiązane do złożenia wniosku o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego do 31 grudnia 2007 r., oraz przejścia z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego (w tym zdania egzaminu) do 31 grudnia 2008 r. Osoby objęte obowiązkiem zdawania egzaminu, przy dotychczasowym brzmieniu § 31 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 35, poz. 314), po zakończeniu postępowania kwalifikacyjnego wynikiem negatywnym na pisemnej części egzaminu, straciłoby możliwość dalszego ubiegania się o nadanie licencji bez spełnienia warunku posiadania wyższego wykształcenia i studiów podyplomowych. Inaczej mówiąc, w tej grupie osób, na wniosek złożony w 2007r. i obejmujący postępowanie kwalifikacyjne w wybranym terminie 2008 r. pisemna część egzaminu musi zakończyć się wynikiem pozytywnym, aby kandydat mógł kontynuować postępowanie kwalifikacyjne. Negatywny wynik tej części egzaminu powoduje zakończenie postępowania kwalifikacyjnego, czego konsekwencją jest wydanie przez Ministra decyzji odmawiającej nadania licencji zawodowej. W tej sytuacji kolejny wniosek o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa obrocie nieruchomościami czy zarządzania nieruchomościami można złożyć dopiero po spełnieniu wymogów ustanowionych w przepisie art. 182 lub 187 o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. Sytuacja taka powoduje znaczące zróżnicowanie szans na uzyskanie licencji zawodowych między kandydatami, którzy kończyli kursy specjalistyczne marcu lub kwietniu 2007 r. i tymi, którzy kończyli kursy specjalistyczne w latach wcześniejszych. Ta pierwsza grupa nie ma możliwości powtórzenia egzaminu na dotychczasowych zasadach i przy negatywnym wyniku części pisemnej egzaminu traci zupełnie prawo do ubiegania się o licencję zawodową, zpowodu iż pierwszy wniosek o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego kandydaci mogli złożyć dopiero w ostatnich dniach 2007 r. Biorąc pod uwagę opisaną wyżej sytuację, Minister Infrastruktury postanowił dokonać zmiany treści przepisu § 31 rozporządzenia z dnia 17 lutego 2005 r. umożliwiając kandydatom w 2008 r. trzykrotne przystąpienie do pisemnej części egzaminu, zanim postępowanie kwalifikacyjne będzie można uznać za zakończone wynikiem negatywnym. Oznacza to, że kandydat, który po uzyskaniu informacji o negatywnym wyniku pisemnej części egzaminu, będzie mógł pisemnie wystąpić o przystąpienie do poprawkowej części pisemnej egzaminu w wybranym terminie. Postępowanie kwalifikacyjne uzna się za zakończone wynikiem negatywnym jeżeli kandydat nie uzyskał w części pisemnej egzaminu wyniku pozytywnego najpóźniej w drugiej poprawkowej części pisemnej egzaminu, jeżeli kandydat nie wystąpił o przystąpienie do poprawkowej części pisemnej egzaminu w terminie 14 dni od dnia uzyskania negatywnego wyniku pisemnej części egzaminu lub w przypadku, o którym mowa w § 29 ust. 5. Tym sposobem każdy kandydat ma prawo w 2008 r. trzykrotnie uczestniczyć w pisemnej części egzaminu i dopiero, gdy po trzecim podejściu nie uzyska pozytywnego wyniku pisemnej części egzaminu postępowanie kwalifikacyjne uznane zostanie za zakończone wynikiem negatywnym a minister wyda decyzję odmawiającą nadania licencji zawodowej. Przepis § 31 rozporządzenia z dnia 17 lutego 2005 r. w nowym brzmieniu ukazał się w Dz. U. z 31 grudnia 2007 r. Nr 250, poz. 1874 .Sun, 03 Feb 2008 13:43:52 GMThttp://www.e-expert.orgPrawidłowe obliczenie powierzchni użytkowej jest sprawą bardzo ważną. Podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest przecież powierzchnia użytkowa budynków lub ich części. Ponadto wynajmując lub kupując mieszkanie czy dom czynsz lub cena tej nieruchomości jest przecież uzależniona w głównej mierze od powierzchni. W trzech ustawach pojęcie powierzchni użytkowej nie jest jednoznacznie określone. W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.) powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Natomiast w ustawie o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. (tekst jednolity Dz.U z 2004 nr 142 poz. 1514 z późn. zm.) za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów. Z powyższych uregulowań wynika, że płacąc podatek od nieruchomości do powierzchni użytkowej musimy zaliczyć powierzchnię piwnicy w pozostałych przypadkach powierzchni piwnic nie bierze się pod uwagę. Ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje dokonywanie obmiaru powierzchni użytkowej w świetle wyprawionych ścian a więc z tynkami a z pozostałych ustaw nie wynika czy obmiar dokonywać z tynkami czy bez tynków. Na szczęście we wszystkich trzech ustawach powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji o wysokości w świetle (nie wiadomo z tynkami czy bez tynków, na pewno z tynkami w ustawie o ochronie praw lokatorów) równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, od 1,40 do 2,20 m - zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 - powierzchnię tą pomija się. Żeby sprawę jednak skomplikować ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje obliczać powierzchnię użytkową zgodnie z Polską Normą a w pozostałych ustawach nic się o tym nie pisze. Polska Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru” obowiązywała powszechnie do 1999 roku. Norma ta została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN- ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.” Z resortowych ustaleń wynika jednak, że Polska Norma PN-ISO 9836 jest normą do dobrowolnego stosowania w zakresie dotyczącym obliczeń powierzchni użytkowej lokalu. Przy wyborze sposobu korzystania z norm PN-ISO 9836 i PN-70/B-02365 Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w piśmie wewnętrznym skierowanym do jednego z przedsiębiorstw z dnia 4 sierpnia 2000 roku zaleca przyjęcie następujących zasad: ustalenia normy PN-ISO 9836 mogą być stosowane w projektach budowlanych budynków nowo wznoszonych, odbudowywanych, a także nadbudowywanych i rozbudowywanych, jeżeli zakres nadbudowy i rozbudowy obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku, w projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania (np. wg PN-70/B-02365) jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek. Podstawowe różnice pomiędzy normami to: obmiar według PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1 m nad podłogą i w stanie surowym (tzn. bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO 9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym, wg PN-70/B-02365 wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PN-ISO 9836 - nie dolicza się, powierzchnię ze skośnym sufitem: według PN-70/B-02365 oblicza się zależnie od wysokości - o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się; natomiast według PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej, powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) według PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania ani lokalu użytkowego), natomiast według PN-ISO 9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy) i powierzchnie nakryte (loggie). Chcąc odpowiedzieć na pytanie zadane w tytule niniejszego artykułu „Jak obliczyć powierzchnię użytkową budynku lub mieszkania” - należy stwierdzić - nie wiadomo. Wszystko zależy od przepisu, który to reguluje i rodzaju stosowanej normy. Sun, 03 Feb 2008 09:17:12 GMThttp://www.e-expert.orgNagrody „Kryształowe Apartamenty 2007” dla najbardziej luksusowych inwestycji 2007r. w pięciu regionach Polski: Mazowsze: Inwestycja Nowy Wilanów w Warszawie (firma Wilanów Investments Sp. z o.o., członek grupy kapitałowej PKO Inwestycje Sp. z o.o.) - za doskonały projekt architektoniczny inwestycji, wysoką jakość wykończenia apartamentów i przestrzeni wspólnych oraz bardzo dobry układ funkcjonalny mieszkań. Dolny Śląsk: Rezydencja Leopoldinum we Wrocławiu (firma Euro-dom Sp. z o.o.) - za atrakcyjną formę przestrzenną budynku, wysoką jakość wykończenia elewacji i prestiżową lokalizację. Wielkopolska: Pelikan Apartamenty nad Wartą w Poznaniu (firma Nickel Development Sp. z o. o.) - za udane połączenie funkcji mieszkalnych z rekreacyjnymi, wysoki standard wykończenia apartamentów i części wspólnych oraz atrakcyjną lokalizację. Pomorze: Rezydencja Huzarska w Gdyni (firma Bauhaus Sp. z o.o.) - za wysoki standard budynku wyrażający się ekskluzywnym wykończeniem przestrzeni wspólnych, wysoką jakością wykończenia elewacji budynku, a także zastosowaniem nowoczesnych technologii. Łódzkie: Barciński Park w Łodzi (firma SGI Baltis Sp. z o.o.) - za nowatorskie podejście do rewitalizacji terenów pofabrycznych oraz dobrą lokalizację blisko centrum przy zachowaniu kameralnego charakteru budynków. Wyróżnienia w kategorii „Kryształowe Apartamenty 2007”: 1. Nowa Rezydencja Królowej Marysieńki w Warszawie, etap II, inwestor Robyg Development Sp. z o.o. - za doskonałe połączenie wysokiej jakości wykończenia z przystępną ceną zakupu. 2.Rezydencja Leopoldinum, firma Euro-dom Sp. z o.o. - za stworzenie inteligentnego budynku, w którym umiejętnie połączono nowoczesne technologie z klasycznymi wzorcami architektonicznymi oraz harmonijne wkomponowanie kamienicy w zabudowę Starego Miasta. Sun, 03 Feb 2008 09:22:14 GMThttp://www.e-expert.org/expert_warszawa_informacje.htmlDeweloperzy oraz ich klienci będą musieli zawierać umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego – podaje „Rzeczpospolita”. Ma to ukrócić nieprawidłowości w obrocie mieszkaniami. Ministerstwo Infrastruktury poważnie rozważa, czy kontynuować pracę nad projektem ustawy o ochronie nabywców w umowach z podmiotami profesjonalnymi. To pomysł poprzedniego rządu. Nie został urzeczywistniony, bo kadencja Sejmu była krótsza. W opinii wiceministra infrastruktury Piotra Stycznia nowe przepisy dałyby kupującym mieszkania poczucie bezpieczeństwa i gwarancję, że otrzymają klucze do własnego lokalu – czytamy dalej. W tej chwili deweloperzy, zanim wybudują lokal, zawierają z klientami dwa rodzaje umów: zobowiązujące i przedwstępne. Te pierwsze muszą mieć formę aktu notarialnego, inaczej są nieważne – przypomina dziennik. W takiej umowie przedsiębiorca zobowiązuje się wybudować lokal i przenieść na kupującego jego własność. Deweloper musi być właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu oraz posiadać ostateczne pozwolenie na budowę, a roszczenie kupującego ma być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, na której stawiany jest budynek. Na podstawie takiej umowy można również udać się do sądu z żądaniem przeniesienia własności lokalu. Z tych powodów deweloperzy wolą zwykłe pisemne umowy przedwstępne zawierane na podstawie art. 389 kodeksu cywilnego, zobowiązujące jedynie do zawarcia kolejnej umowy, tym razem przenoszącej własność lokalu. Gdyby pomysł ministra infrastruktury został wcielony w życie, to umowy przedwstępne, podobnie jak zobowiązujące, byłyby zawierane w formie notarialnej, która jest dużo bardziej bezpieczna. Źródło: „Rzeczpospolita”Sun, 03 Feb 2008 09:03:56 GMThttp://www.e-expert.orgSpadające ceny akcji na światowych giełdach powodują, że inwestorzy zaczynają rozglądać się za bardziej stabilnym miejscem do lokowania swoich oszczędności niż akcje. Z tego powodu wzrasta zainteresowanie kruszcami, takimi jak złoto czy srebro, dziełami sztuki oraz nieruchomościami – donosi „Gazeta Prawna”. Jak podkreśla dziennik, osoby dysponujące odpowiednią kwotą pieniędzy nie kupią każdego mieszkania, jakie jest wystawione na sprzedaż, ale wybiorą to, które spełnia określone kryteria, np. jest wysokie, ma dwie łazienki, garderobę i taras. Co ciekawe, ceny apartamentów powoli zrównują się z cenami zwykłych mieszkań. Mimo powszechnych narzekań na ceny mieszkań, deweloperzy i analitycy zapewniają, że popyt na ekskluzywne apartamenty jest adekwatny do dużej podaży. Popyt na ekskluzywne mieszkania należy łączyć z ogólnym wzrostem zamożności mieszkańców dużych miast. Za kilka lat obecni specjaliści staną się wymagającymi klientami, dla których dom 30 km od centrum czy mieszkanie na zwykłym osiedlu mieszkaniowym może okazać się niewystarczające – prognozuje gazeta. Alternatywą w tej sytuacji może być zakup apartamentu oferującego dodatkowo wiele niedostępnych w tradycyjnym budownictwie atrakcji. Przestronne tarasy, przeszkolone pomieszczenia czy salony SPA, fitness i baseny mogą oddziaływać bowiem na wyobraźnię potencjalnych nabywców. Źródło: „Gazeta Prawna” 30.01.2008 Sun, 03 Feb 2008 08:56:16 GMT Ceny nowych mieszkań w Warszawie ustabilizowały się. Ceny nieruchomości w nowym roku powinny rosnąć, ale wzrosty te będą zbliżone do wskaźnika inflacji w Polsce. Ewentualne większe wzrosty cen nieruchomości rozpoczną się od maja, gdy nadejdą cieplejsze miesiące. Popyt w stolicy jest wyraźnie niedopasowany do podaży: problemy ze sprzedażą mają deweloperzy realizujący duże i mieszkania o podwyższonym standardzie w dzielnicach poza CEntrum miasta. W ofercie deweloperów jednak wciąż za mało jest tańszych mieszkań w lokalizacjach peryferyjnych. W latach 2008-2009 można się spodziewać zainteresowania segmentem mieszkań popularnych. Średnie ceny w Warszawie powinny utrzymywać się na poziomie około 9-10 tys. za m kw., z możliwymi odchyleniami w górę i w dół ok. 5 proc. MIeszkania luksusowe mogą sięgać cen 40 000 w zależności od wykończenia a przed wszystkim jednak lokalizacji. Jedną z najlepszych lokalizacji nowych inwestycji jest np. Patria przy ulicy Kruczkowskiego, w otoczeniu parków, 2 minuty od ulicy Nowy Świat. Według doradców E-Expert niedocenioną dzielnicą średniej klasy są Włochy, z doskonałym dojazdem do centrum Warszawy. Ceny nieruchomości w nowym roku powinny rosnąć, ale wzrosty te będą zbliżone do wskaźnika inflacji w Polsce. Ewentualne większe wzrosty cen nieruchomości rozpoczną się od maja, gdy nadejdą cieplejsze miesiące. Przewidywane jest również zdecydowna rozbudowa podwarszawskich miejscowości. Natomiast poza Warszawą w miastach o wielkości od 100 do 500 tysięcy mieszkańców można się spodziewiać wyraźnego ożywienia. Do tej grupy mogą należeć m.in. Olsztyn, Białystok, Bydgoszcz, Lublin, w którym w 2007 ceny mieszkań wzrosły o kolejne 20-30%, również Katowice, mimo specyficznych cech tego miasta jako stolicy aglomeracji i województwa. W tych miejscowościach najwyższe wzrosty cen nastąpiły właśnie w 2007 roku. http://www.e-expert.orgZespół apartamentowy Patria w Warszawie został uznany za najbardziej luksusową i prestizową inwestycję w Polsce według magazynu "Apartamenty i Mieszkania". KRYSZTAŁOWY APARTAMENT PATRIA 2007 Sat, 02 Feb 2008 23:57:00 GMThttp://www.e-expert.org/expert_Warszawa.htmlE-expert wskazując i omawiając kilka ofert, kieruje sie wylacznie potrzebami swojego klienta. Z tego względu polegając na opinii e-expert możemy dokonać lepszego wyboru.Sat, 02 Feb 2008 22:10:49 GMTProfesjonalni DoradcyKompleksowe doradztwoE-expert to profesjonalny doradca, z usług którego korzystajaśrednie i duże przedsiębiorstwa, jak i małe firmy oraz osoby prywatne. Nasza porada przyda sie zarowno w przypadku poszukiwania kredytu na mieszkanie, jak i ubezpieczenia na życie. Sat, 02 Feb 2008 22:09:23 GMThttp://www.e-expert.org/expert_Warszawa.htmlPorównując oferty i decydując się na konkretny wybór warto skorzystać z usług E-experta. E-expert jest niezależnym pośrednikiem, współpracującym z wieloma bankami, instytucjami finansowymi i firmami ubezpieczeniowymi, czy biurami nieruchomości. Nasza praca polega na zawieraniu lub pośredniczeniu przy zawieraniu umów w imieniu lub na rzecz klienta.Sat, 02 Feb 2008 22:08:54 GMT